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• 1,欢迎来到市中心：美国的体育场馆，正在成为老城区复兴的绝妙催化剂

欢迎来到市中心：美国的体育场馆，正在成为老城区复兴的绝妙催化剂

加州萨克拉门托，黄金一号中心球馆，NBA萨克拉门托国王队的全新主场。这所场馆在萨克拉门托市中心老城区复兴计划中起到了极为关键的作用。

2017年的10月，就在萨克拉门托国王队进行新赛季NBA主场揭幕战前的几个小时前，球队老板韦威克·拉纳戴夫（Vivek Ranadivé）站在球队崭新的四层办公楼的阳台临窗远眺，而这栋办公楼就坐落于市中心价值十亿的黄金地块上。他欣喜地看着大批大批的球迷像潮水般涌入建成一年的黄金一号中心球馆。还有新近开业的拥有250间客房的金普顿·索耶大酒店（Kimpton Sawyer Hotel），尊贵的客人在顶层的游泳池嬉戏，城市中心的繁华景象让拉纳戴夫不禁喜上眉梢。而他所在的阳台之下，街头的露天广场人头攒动，忙碌而热闹。

“四年前，这个地区已经死了，”拉纳戴夫感慨万千，而他所言中所指，正是萨克拉门托的中心地段。要知道，萨克拉门托，好歹也是全美人口最多的大州的首府城市。但和美国其他许许多多的大城市一样，萨克拉门托的核心地段规划，真的需要好好从长计议一番了。“方案出了一大堆，都是治标不治本的。跟打保龄球一样，问题就像球瓶，总会死灰复燃。市民无法得到精神上的鼓舞，城市的发展就只能停滞下去。”拉纳戴夫言无不尽。

但现在，一切都不同了。三年前，这位国王队的大老板和市政府启动了合作项目，整个推倒了市中心空空如也的购物商场。一年前，他亲手让这座全世界最先进的体育场馆拔地而起，并且在周围配置了一百万平方英尺的公共土地。萨克拉门托，城市正在重生。

根据“萨克拉门托中心区合作组织”（Downtown Sacramento Partnership）——该组织致力于进行城市经济发展的研究分析——的数据，商业区的工作岗位总数增加了38%。在去年一年时间里，27家商店顺利开张，而今年，也有23家打算开张。城市的在建设热火朝天，以至于市政府决定还得再雇二十几个员工来处理各类申请和建筑审批。

而萨克拉门托绝非孤例。在全美范围内的十多个大城市，市中心的老城区都在被重新规划修建，开发商放弃了原计划中郊区的土地，改而在市中心兴建全新的育场馆，并将其和商场、住宅和写字楼等多功能商业空间相匹配，计划各种各样，目的却只有一个：把繁华带回城市的心腹地带。体育场馆的兴建项目还改变了以往的金融模式：曾经，郊区的体育场周围只有空空荡荡毫无意义的大面积停车场；但现在，市中心的地块完全可以出租给商人建设商店、写字楼和公寓，这样的商业开发创收反过来又可以及时偿还补贴修建体育馆使用的公共借贷。

“四年前我就说过，没有其他城市能偷走我们的球队。”说话人是韦威克·拉纳戴夫（Vivek Ranadivé），萨克拉门托国王如今的持有者。

在旧金山，巨人棒球队就正准备在球队主场AT&T公园球场的南头兴建一个价值16亿美金的多功能海滨区综合开发项目，而这支球队自从2000年起就在AT&T公园打球了，我们很难否认情感因素在这个大项目中起到的作用。根据计划，该项目建成后不但可容纳居民1600户，还会规划出100万平方英尺的商业办公空间。仅仅几个街区以外，由私人投资的NBA超级球队金州勇士的新主场摩根大通中心球馆（Chase Center）也在热火朝天地建设之中。和萨克拉门托的新球场一样，这座将于明年正式投入运营的拥有18000个席位的崭新球馆，同样配有一个预算达10亿美金、占地11英亩、总面积68万平方英尺的混用多功能商务空间，和一个接近6英亩的旧金山海湾公园（San Francisco Bayfront park）。

俄亥俄州首府哥伦布，美国全国房地产投资协会已经合作建设了一个占地75英亩、价值10亿美元的体育场馆核心区：以NHL哥伦布蓝衣队的冰球馆为中心，周围分布有1030间公寓、入驻了80家企业的总面积200万平方英尺的商业空间、一个次级棒球联赛的球场，以及无数的酒店和商场。辛辛那提的河岸区（the Banks）——多功能商业区，造价10亿美金——就见缝插针般安排在了这座城市棒球场和足球场之间的俄亥俄河岸上。加州的因格尔伍德，预算38亿美元、298英亩的超大城市功能区正拔地而起，其中就包括一所同样有私企出资的NFL橄榄球场，落成后，该球场将成为洛杉矶公羊队和新迁来的洛杉矶闪电队的共同主场。

辛辛那提的体育多功能开发区——“河岸区”

还有底特律，NBA活塞队和NHL红翼队的新主场，造价8.63亿美金、拥有19500个座位的小凯撒中心球馆在去年夏天就已开业。它的位置？价值12亿美金的多用途“底特律区”中央！

至少从部分层面来说，上述城市多功能区的爆炸式发展要归功于美国城市经济的复兴。人口普查资料显示，从2010年--2016年，美国城市人口的增长速度速度首次超过了郊区与乡村——要知道，这可是自1950年开始至今60年的时间里城区人口增长第一次超过市郊。美联储的调查更得出结论，现如今城市（不含郊区）才是助推国家经济发展的基础源动力！

“经济学上，我们管这叫做‘1平方英里效应’。”布鲁金斯学会的城市发展学者Bruce Katz表示，“中心城区和多功能商务区在相对小的地理面积中占有了巨大的价值输出优势。”

被“绑架”的地方政府

多年以来，体育项目的幕后老板总会利用他们运动队的高人气或是实实在在的经济影响力对政府官员进行强力的干预。这样的案例我们早已司空见惯：球队老板要求当地政府为他们建造新的场馆、新的道路和新的公共基础设施，如若不从，他们就威胁把球队搬走。

布鲁金斯学会在2016年的研究报告从侧面证明了这一点：从2000年--2014年间，全美四大运动联盟中，共有45所体育场馆进行了建设或翻修，总计花掉了奖金280亿美金。而这其中，有130亿是由免税债券形式提供的公共财政拨款。

但在美国历史上，尤其是上世纪90年代，多个体育场馆项目的破产已经揭示出类似投资行为的潜在风险。“这样的做法有一个共同的核心逻辑，即对某一独立设施进行大量的公共财政补贴可以让运动队长期驻扎在这里，并通过体育赛事刺激经济活动。”斯坦福大学经济系名誉教授Roger Noll直言，“但实际上，过往的种种金融灾难都使得城市和居民相信，对孤立体育场馆进行数以百万计的补贴是不可接受的必败之举。”

这样的案例不胜枚举，特别是在NFL场馆的修建中。上世纪90年代早期，圣路易斯市政府、周边区政府以及密苏里州政府曾经耗资2.58亿美元在城区建造了一座可容纳70000人的半球形球场，他们希望借此吸引一支NFL球队在该市落户。圣路易斯的确带来了公羊队，在2015年搬回洛杉矶之前，他们在这里打了10年的比赛。但是，市政府、区政府和州政府现如今仍然背负着1.4亿的债务，以及每年几百万的维护费用，根据预算，贷款要到2021年年底才能彻底还清——我的意思是，这一切到头来，都只是为了一座空空如也的橄榄球场。

城市规划专家们同样对旧有的模式提出了反对的声音。他们认为，这种大规模的公共场馆金融计划几乎忽略了一个合理的房地产开发项目应该考虑的所有方面，比如地理位置。曾经的年代里，全美国在郊区乃至乡下建造了一大批堪称“与世隔绝”的场馆，它们周围环绕着大得不像话停车场，当然了，这些一年到头都空着的停车场除了更加衬托出这些场馆选址的失败，毫无意义。

造价8.63亿美金，拥有19500个座位的小凯撒中心去年夏天已在底特律中心开始运营，这里也是NHL红翼队和NBA活塞队的双主场。

底特律那些深入城郊的体育场馆就为后人提供了很好的教训。1975年，NFL的底特律雄狮队从底特律柯克顿区已经63岁高龄、只有9英亩的老虎体育场搬进了在困境中挣扎的奥克兰区那价值5570万美元的庞蒂亚克银顶体育馆，这里光是停车位就超过了100英亩。球队在这里呆到了2002年，之后又回到了福特体育场。该体育场造价5亿，与MLB底特律老虎队造价3亿的科美瑞卡公园球场比邻而居，身旁则是底特律中心城区的伍德沃德大道。修建这两座球场的部分资金都来自于纳税人。

而在去年，全新的小凯撒中心就在这条大道的对面开张了，这一事件也标志着由底特律商人和公民领袖在1990年代提出的战略发展构想正在变为现实，即通过职业体育的发展催化底特律城市的复兴。在奥本山宫殿度过了29个赛季并且收获3次NBA总冠军后，底特律活塞队已经正式在新球场开始了自己的赛季。至于奥本山宫殿？即使它所在的城区也算繁华，但谁还会在乎一个在主城区向北33英里的一座1988年就建成的老球馆？

2017年9月，奥本山宫殿举办了日程表上的最后一次活动，现在，它已经被列入拆除计划了。这块占地109英亩、大部分都只是停车场的园区，即将被重新建设成为底特律的高新技术开发区。

典范——堪萨斯城

读过了上文这些负面案例，如果你一定想看一看有什么可以让萨克拉门托效仿的典范，那么堪萨斯城的电光区应该可以满足你的需求。该区域拥有12个街区，总估值同样达到10亿美金，是堪萨斯城最重要的娱乐消费区。在电光区内，建有一个15万平方英尺的超级购物中心、超过50家大酒店和宾馆以及数百套高层公寓。该休闲区在2007年正式落成开放，而在前一年，堪萨斯政府募集了2.63亿美金建造了斯普林特中心球馆。即使堪萨斯现在还没有一支职业篮球队入驻，但斯普林特中心还是被频繁用作大学篮球赛事，包括每年NCAA的地区预选赛轮次。

整整10年后，在2016年，堪萨斯政府在市中心兴建了一条长达2.5英里、耗资1.02亿美元的轨道快线，而政府官员称，修建轨道线的主要原因正是为了方便电光区的交通。数千所公寓开张了，城区人口从8千人增长到了3万有余，城市税收不断猛增。另外值得一提的是，电光区的主理公司科迪仕集团的CEO大卫·科迪仕已经被业界一致视作“以体育为轴心的多功能商业区”的开创先驱。

大卫·科迪仕，巴尔的摩的科迪仕集团就是以他的名字命名的。现在，他也被普遍视作“以体育为轴心的多功能商业区”开发模式的首创之人。

堪萨斯市政执行长特洛伊·舒尔特（Troy Schulte）详细解释了该项目是如何在最初被一直看衰又最终实现了城市的复兴的：“我那时候是项目的预算主管，我最常说的一句话就是‘谁知道它最后能不能自负盈亏’。”

从门可罗雀到人潮汹涌的转变是迅速的。早在2006年，美国税务解决商H&R Block就在这里建起了一栋17层高、总面积53.1万平方英尺的总部大楼。

仅仅一年过后，斯普林特中心球馆和15万平方英尺的KC Live! 娱乐广场就投入了使用。上班族每天在街头穿梭，而更多的人则会从周边地区涌入这里，他们在高档餐厅大快朵颐，他们在街边酒吧小酌怡情，他们在演唱会和球赛中疯狂呐喊、释放激情，他们在躁动的夜店灯红酒绿、彻夜轰趴。

舒尔特和他的同事们也曾遭受批评，因为一位财务顾问过于乐观的宣称该区充足的税收足以迅速偿还债券——2018年，这笔钱将达到1700万美元。但最终，电光区财产税、消费税、增值税和公共事业税这几大款项总计只创收了600万美元。

“这笔债务几乎没有任何风险缓冲，”前任市议会议员Dan Cofran在2015年接受《堪萨斯城市星报》的采访时直言不讳。“这样的方式过于鲁莽激进。”Cofran认为项目开发的规模应该小一些，并且应该循序渐进。

但舒尔特对此并不同意。他表示，堪萨斯市政府的确曾经试图通过征收特许销售税的方式来进行建设融资，但该计划在市民公投中被否决了。可是城市不能眼睁睁看着市中心枯萎，看着城市经济在极度缓慢的增长中深陷而坐视不理，他们只能采用B计划——出售市政债券，并在未来通过该区的财政税收加以偿还。

如今，堪萨斯的课税基数已经达到了每年80亿美金，而这其中就有20亿来自城中心的消费活动。想知道电光区开业前的数字吗？课税基数50亿，其中10亿来自中央区。现在市中心地带的工作岗位多大4万个，是十年前的两倍有余。

舒尔特特别指出，即使当地税收正在稳定而迅速的增长，但还不足以覆盖全部债务。“但从经济发展和金融复兴的角度而言，这无疑是我们花过的最痛快的3个亿了。”

在黄金一号球馆，国王队正在迎战菲尼克斯太阳，这里也是萨克拉门托市中心复兴的基石。

把国王留下！

2013年的时候，萨克拉门托的市中心曾经做好准备要彻彻底底改头换面，拉纳戴夫和市长凯文·约翰逊会面，商讨了由时任NBA总裁大卫·斯特恩提出的收购国王队的方案。

作为一座拥有48万人口的正在崛起的城市，作为一个7大卫星城环绕总计240万人口的大都市圈的中心，萨克拉门托长年以来都被国王队的主场问题所困扰。“睡眠火车”球馆仅有1.73万个座位，是全联盟最小的一个，而国王更是早在1988年就开始在这里打球了。市政府一直希望能给国王换一个球场。

在同一区域建设新球馆的各种提案此起彼伏，关于筹款该使用哪种公共资金的争执沸沸扬扬，投票表决更是因为种种原因流产了两次。球场不断老化，国王的战绩毫无起色，老板马洛夫兄弟开始寻求兜售球队。一个来自西雅图的财团对此很感兴趣，毕竟他们的NBA球队在2008年不幸被俄克拉荷马抢走了。但政府官员决意把球队留在萨克拉门托，而拉纳戴夫，这位创办了软件公司的硅谷巨富，当然是计划的不二之选。

此前，拉纳戴夫曾经利用他在TIBCO软件公司获得的成功摇身一变成为了金州勇士队的副主席和联合持有者。这也使他本人的名声传到了斯特恩和凯文·约翰逊的耳朵里。

约翰逊曾是上世纪90年代的3届NBA全明星，他也很快成为了拉纳戴夫传奇故事的粉丝。1973年凯文只有16岁，那时拉纳戴夫刚刚从印度远渡重洋来到美国大陆，他的口袋里只有50块。到了1985年，拉纳戴夫已经拿到了麻省理工和哈佛的学位，凭借自己的聪明才智，他创建了一家科技公司，使投资者和股票交易员可以实时收集并分析市场上的大量数据。

作为游说的一部分，约翰逊市长带领拉纳戴夫游览了国王队新球馆选址上那破旧的老购物中心。而为了能让这座价值5.6亿的号称“全球最先进”的篮球场馆付诸实践，市长先生向拉纳戴夫承诺，市政府将通过一笔长期贷款为其募集2.55亿美金的投资。

在国王队的比赛结束后，球迷们鱼贯退出球馆。

按照最初的计划，政府会通过一纸为期35年的租赁合同和地产税收的减免覆盖65%的成本，而拉纳戴夫则会补齐差价。当一切就绪，萨克拉门托通过各类方式对黄金一号球馆的投资总额将达到了8.76亿美元。

这样的方式几乎与以往美国土地上所有体育场馆使用过的融资手段都背道而驰。毕竟，为了吸引投资者或是运营者，体育场馆的建设从来都是完全依赖公共投资的，也就是说，纳税人要承担全部的建设费用。换个角度而言，几乎全部的开发成本都无法得到回报。

而这一次，拉纳戴夫会上钩吗？

显然，答案摆在那里。后来，他曾经对媒体表露，在游览萨克蓝门托老城区的那天，他似乎看到了街道上未来拥挤的人潮，看到了已落成42年的空无一人的购物中心再一次生意兴隆，看到了一个美轮美奂的广场，四周是配备有全球最新科技的篮球馆、酒店、写字楼、宾馆和商店。最后的最后，他感觉到了一个城市近乎绝望的想要留住它的NBA球队那稍纵即逝、不可多得的机会。

2013年5月，作为主要投资人，拉纳戴夫先生出资5.34亿美金购下了萨克拉门托国王队，这也是截止到那时的NBA球队历史最高交易价。他最终吃进了国王，并同意为新球馆提供超过一半的本金。而所有这些的目的不仅是为了掌控一支运动队，他希望利用他在科技、体育、信息和设计方面的知识，让一个他心目中如此重要的美国城市实现伟大的复兴。

虽然最终，在国王球迷的心中，拉纳戴夫是一个颇有些两极分化的人物，但不可否认的是，球馆项目落成至今，已经为周边地带新的开发或升级改造计划提供了超过10亿美元的资本。而就在市中心的北侧，在萨克拉门托早先的太平洋联合铁道场那244英亩的土地上，第二个“以体育为轴心的多功能商业区”开发项目已经在2017年的夏天破土动工了。至于它的轴心，则是一做同样是由个人出资兴建、造价2.45亿美金、可容纳2万人、以MLS标准设计的露天足球场。

“4年前我说过，没有哪个城市能夺走我们的球队。”拉纳戴夫不无自豪，“国王队现在就是这座城市的核心与灵魂。”

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